编者按：本文来自微信公众号“和讯房产”（ID:hexunhouse），作者：常丹丹，36氪经授权发布。
2020年，中国房地产行业以世茂鲸吞福晟启幕，在这场世纪大并购中，昔日的“拿地飞虎队”，销售规模超600亿的福晟连带其超8000亿的货值“肥肉”沦为世茂囊中之物，引人唏嘘的同时，也不免令人感叹：房企之间的竞争，并非今时的胜者为王，而是明日的剩者为王。
在以“变”为主要特征的房地产行业，任何时候谈企业成功，都为时尚早，只有快速成长，持续成长，稳健成长，才是当下房企的首要态度和修炼。
随着年报季的收官，各家房企2019年的业绩表现也已悉数呈现。为揭开房企成长潜力的面纱，于变局之中一窥行业发展新方向，和讯房产独家发布《2019年上市房企成长潜力榜单》，该榜单从销售金额、销售增速、拿地金额/销售金额三个维度进行对照分析，其中，销售金额及销售增速从侧面反映的是房企逆势增长能力，拿地金额/销售金额则代表企业做大规模的意愿及潜力。综合以上三个指标，和讯房产采用对各单一分项排名计分，加总后得到综合得分，再对综合得分进行排名的方式，整理出2019年上市房企成长力排行榜。
需要指出的是，该榜单在筛选主流房企时，综合考虑了以下三大因素：第一，2019年克而瑞房企销售榜单前100名；第二，整体上市房企；第三，拿地数据来自易居、克而瑞，部分根据公司公告整理，其中，力高集团、光明地产数据不可得。
榜单显示，随着行业天花板逼近，不同规模房企之间成长潜力分化明显。头部房企格局已定且进入利润兑现期失去想象空间的背景下，除进入TOP10行列的融创之外，龙头房企成长性欠佳，相比之下，千亿房企作为当下房企阵营中的中流砥柱则表现出较大的冲劲，此外，TOP10房企中，3家规模尚不足千亿，可见，中小房企亦是一股不可忽视的“后浪”力量。
1)数据来源:克而瑞、上市公司公告
2)选取样本为克尔瑞2019年销售额TOP100房企中的上市房企， 上市公司有双平台的，仅选取控股平台。
3)此次排名算法，采用对2019年销售额、拿地金额/销售金额、销售金额增速三个维度进行排名计分，加总后根据综合得分进行排名。假定参与排名的公司有50家，如果一个公司在销售额、拿地金额/销售金额、销售金额增速三个指标排名上分别为第3名、第20名、 第10名，那么分别对应得分48、31、41、综合得分为120，以此参与排序，分数越高，名次越靠前。
4)主流房企的筛选标准，综合考虑了三大因素，作为筛选进入榜单房企的基本条件:第一，2019年克尔瑞房企销售榜单前100名;第二，整体上市房企;第三，相关指标能够最终靠公开信息渠道获得。
TOP10房企大洗牌小型房企“绝处求生”
和讯房产对比2018年榜单发现，昔日TOP10房企阵营发生明显改变，至2019年仅剩世茂、金科、金茂、招商蛇口位居行业前十。需要特别指出的是，世茂由行业第十位一跃飞升至冠军宝座。
这背后应归功于新掌舵人上位之后频频出手“买买买”，反映在数据上，则是世茂拿地力度由2018年的22.1%提升至59.7%，实现翻番，这在很大程度上也坐实了世茂做大做强重回行业前十的野心。
除上述4家常驻房企之外，TOP10房企迎来六家新上榜企业，分别是金地、融创、华侨城、中海、中骏和禹洲集团。其中，华侨城、中骏集团和禹洲集团规模不足千亿，在销售排行中排名40名之外，而在2018年TOP10房企中，仅有合景泰富一家房企未撞线千亿。
业内人士表示，行业洗牌加剧，集中度进一步增加，强者恒强最终导向优胜劣汰的生存压力之下，中小房企企图用规模开拓自身的未来，并加大囤粮冲规模的势头，减少被收并购的风险。
因此，我们正真看到，中骏、华侨城和禹洲集团在拿地力度上均高于40.4%的行业均值，分别达到59.3%、86.3%和61.7%，通过积极扩储，为后续发展夯实基础，手握余粮而心不慌。
整体来看，TOP10上榜房企中，一个显著的特点是，来自粤港澳大湾区的房企表现得可圈可点。除了大本营位于粤港澳的招商蛇口近两年排名稳定外，在大湾区核心城市深圳成长起来的华侨城也由2018年的第32名阔步挺进前十，与融创并列第四。
根据贝壳研究院提供的数据，目前，大湾区近3500万人无自有住房，湾区11城中有8城住房自有率低于60%，尤其深圳仅为23.7%。整体看，大湾区住房自有率距离全国平均水平还有较大差距。
庞大的居住需求对应的是可供建设用地越来越少。一位粤系房企人士表示，大湾区的建设用地在过去30年增加了近5倍，土地开发强度已经接近50%，这在某种程度上预示着土地供应问题将越来越严峻。
也因此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于本土房企或提前布局湾区的房企而言，可以更直接的享受政策所带来的红利，并迅速将其转化为生产力，推动企业规模更上一层楼。
不过，严跃进也提到，这并不代表其他房企在湾区丧失发展机遇，随着湾区房地产市场由增量时代转向存量时代，以旧改为主的城市更新成为房企在湾区竞争的主赛道。
平稳过渡部分房企调整节奏
2019年房企成长力榜单上所表现出的，一方面有小型房企关乎生死的扩张较量，另一方面也有部分房企的谨慎前行。
2018年的榜单上，合景泰富作为唯一一个销售不过千亿的房企登上成长力TOP10的行列，仅仅一年之后，合景泰富便跌下“神坛”，行业排名由第九位大幅下滑至第31位。
无独有偶，昔日携手登顶冠军宝座的旭辉和阳光城成长力排名也出现了不同程度的下滑，分别降至当下的第17、20名。
据和讯房产观察，排名下滑并非有单一指标导致，而是受拿地力度和销售增速的拖累。例如，2018年，合景泰富拿地金额远超销售金额，占比达140%，而2019年，拿地金额仅占销售金额的32%，同时，销售增速也由60.1%降至31.5%，阳光城拿地力度则由45.2%降至31.1%，销售增速由77.9%降至29.6%。
不过，在政策调控持续、龙头房企提质控速、追求高质量增长的行业发展的新趋势下，2019年房企销售增速普遍放缓，克而瑞多个方面数据显示，2019年百强房企销售业绩增速6.5%，显著低于过去两年。
但在拿地方面，虽然多家房企传出减少拿地的传闻，但从拿地数据来看，全年拿地金额同比增长16.77%，中型企业为保持销售业绩及排名，仍保持积极拿地态度。
而对于上述房企在销售增速和拿地方面的趋缓表现，严跃进分析认为，在新环境和行业格局下，为了更好的在不确定性中把握确定性，企业在自主调整节奏，保持发展的可持续性。他提到，在规模扩大增速下滑的普遍规律下，考虑到市场规模下降风险、自身规模带来的管控压力，未来三到五年，千亿企业向更高规模增长难度加大，需要产品打造、城市和项目布局、金融能力等全方面的能力。
龙头房企分化明显有人“缓行”有人“冲锋”
在这份榜单中，一度被视为行业风向标的龙头房企碧万恒融保分化显著。五家房企中，融创位居成长力榜单第4名，规模超7000亿的超级房企碧桂园在五家房企中排名垫底，为第38名。此外，保利、万科、恒大分别位列第22、26、35位。
龙头房企在成长性榜单上并不占优势的成绩不难理解，随着地产行业步入“新常态”，龙头房企普遍忙着切换赛道。在传统开发业务遭遇增长极限的背景下，对于龙头房企而言，打破规模增长瓶颈关键在于业务多元化，这不仅关系着企业自身涅槃重生，也关乎房地产行业的规模边界。
因此，我们正真看到，2019年碧桂园构建起以地产、农业、机器人为基本业态的商业版图，恒大通过全球收购方式强势进入新能源汽车领域，万科也在进入2020年后进军养猪。
如果再将五家房企的成长力放之时间的维度来看，排名变动情况也呈现不同的态势，其中，相较于2018年，融创、恒大排名分别上升23位、5位。而碧桂园、万科、保利则分别下滑25位、10位、7位。
融创之所以晋升如此之大，碧桂园之所以下滑如此之多，实际上都可以在销售增速和拿地力度中找到答案。多个方面数据显示，除恒大销售增速微增3个百分点之外，其余四季家企业销售增速均下滑，不过，融创仅下滑7个百分点至20.8%，而碧桂园则在“提质控速”的目标下大幅下滑26个百分点至5.9%，降速效果明显。
拿地力度方面，碧桂园同样严格“控速”，拿地金额占比下滑近10个百分点，而在下半年喊出停止在公开市场上拿地的融创，显然并未做到“言行合一”，拿地金额占比大幅增长30个百分点。
克尔瑞多个方面数据显示，销售10强房企的总土储货值高达18万亿，占百强总货值的4成以上，土地储备具有断层优势。不过，在市场波段调整时期，龙头企业的投资策略也不尽相同，战术上不再一味“囤粮”，而是更注重运营节奏。
例如，自2018年以来碧桂园不在设具体合同销售目标，万科董事会主席郁亮曾指出，成功有很多赛道，不是规模大就是冠军；恒大提出控制土储规模，做利润王。
走出疯狂圈地怪圈的龙头房企，关注的焦点转移至缩短去化周期提升回款速度，多个方面数据显示，龙头房企平均去化周期从2017年末的4.81年下降至2019年末3.98年，其中万科的总土储去化周期更是连续3年维持在2.9年左右。
的确，相比之下，2019年融创在公开市场拿地和收并购的节奏依然激进，对此，严跃进表示，企业对土地储备的态度取决于自身发展的战略规划，融创大力布局文旅之际，需要丰沛的土储为后续发展做支撑。
