编者按：本文来自微信大众号：赢商云智库（ID：sydcxy2014），作者：赢商大数据，36氪经授权转载。
据赢商大数据监测，到2019年中，全国一至四线城市购物中心总存量3.8亿㎡（商业面积≥3万㎡），存量商业将成为未来“新常态”。与此一起，新竞赛者来势汹汹，2020年全国拟开业购物中心估计到达1370个，商业全体量1.2亿㎡，开业量将创近三年新高。一边是存量压力，一边是增量要挟，存量商业调改路在何方？
测评规模：赢商大数据要点监测、商业开展水平抢先的21个城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆、青岛、合肥、南京、姑苏、福州、贵阳、天津、武汉、成都、西安、郑州、昆明、厦门、泉州、福州），2011-2015年开业、商业面积5万㎡及以上、2019年品牌调整率15%及以上的近200个购物中心，测评出归纳开展指数位居前列的30个存量调改型项目。
测评依据：依据购物中心地点城市商业能级、地点商圈等级、所属企业开发及运营归纳实力、租金、年营业额、立异业态进驻指数、已进驻方针性品牌指数（新式品牌、高潜品牌、高流量品牌、高承租力品牌进驻指数），并结合赢商数据库年度阅读数据、互联网热词查找量等维度进行归纳考量。
以下剖析陈述将对上榜项目业态/品牌调整、城市/商圈/体量散布、规划/规划立异等方面做全体特性剖析，为品牌拓宽和项目立异供给决议计划参阅。
01
业态调改环绕新日子方法和家庭消费，美妆首店跻身招调抢手
❶儿童亲子业态成调改要点，大幅上调跨界调集店
从TOP30项目2019年的业态调整占比上看，儿童亲子正以较大起伏进行品牌腾挪，逐步打破以儿童零售为主的格式，向多元儿童体会转化。
跨界调集店上调力度最大，成为购物中心进步复合化运营才能与坪效的重要手法，其多业态组合的形式进步了消费挑选的丰厚度，日子方法的品牌倡议有用进步消费粘性。
餐饮、日子服务、文体娱呈上调趋势，“网红”频出的餐饮，以及为商场带来新式交际休闲场景的文体娱，是存量商业的引流主力；此外购物中心有成为“城市服务”小单元的趋势，带动日子服务业态占比上扬。
高效、优质的自动汰换为项目注入了新鲜血液，成为存量商业在剧烈的商圈竞赛中得以完胜的“利器”，如【龙湖北京长楹天街】确定新中产家庭的日子方法需求，2019年引进全国第三家乐高探究中心，包括多个游乐区及4D影院；落户引领日子美学的一条、北欧时刻，切合健身时髦的龙舞天团。
进一步吸附年青客群，项目引进时髦服饰品牌JACK & JonES ULTRA、CALZEDONIA、Lavinia、优衣库，以及网红餐饮品牌喜茶、LELECHA、鲜の芙蕾、虾小士、蓝蛙西餐厅、煮叶等。而KFC×THE FACE SHOP，正好符合了当下的甜食风潮和彩妆抢手。
【天津友谊路新业广场】开业7年，全体品牌汰换率达146%，自动的品牌调整有用地进步了项目粘性，收益接连7年坚持高速添加，NOI率近70%，年销售额近10亿。2019年，在业态调整战略上，迭代了零售类别中的服饰品类，着力进步餐饮、体会业态的份额。
项目将走势低迷的服装零售调整为人气日子小百货The green party；使用对周大福、周生生、周大生、华为、杂物社、NOME等时髦潮流品牌的导入，加快对业态的提档晋级。
餐饮方面，使用负一层区域调整的关键，导入面积达2000平米的世间美食基地，一起其他楼层的餐饮也做相应的品类调整，如比格披萨、井格重庆火锅、简小坐、鱼京都日本料理、井弘饭团等，结合网红场景的打造，为项目注入新的生机。与此一起，项目鼓舞多家标杆品牌进行了店肆形象晋级，其间星巴克已晋级成为天津市三家“臻选”店肆之一。
❷休闲文娱、儿童亲子类立异业态，是进步项目调性的“生机因子”
从TOP50项意图细分立异业态占比来看，以休闲文娱、儿童亲子出现的频次较多；约70%的项目引进休闲文娱和儿童亲子类立异业态，其间融入科技场景的交互式体会馆、结合“图书零售+教育陪同”的儿童书店，以及导入体能训练课程的儿童运动最为抢手。
其次是体育运动、文创类；约60%的项目引进体育运动和文创业态，傍边以具有盛行元素如舞蹈、射击、骑术和交际功用的运动空间，以及结合构思日子体会的文创书店为主。
全体来说，调改型项目关于立异业态的弥补，确定带货引流力最强的儿童、青年集体，以潮玩、教育先行的消费观念，进步项意图生机和调性。
立异业态界定：陈述对立异业态的界定是一个相对概念，相关于传统的各大业态，在近几年开端进驻购物中心、或是传统大业态中衍生出的新品类、各类大打体会消费的新晋抢手业态，以及从街铺途径向购物中心途径进阶的体会消费业态。
餐饮类：构思主题餐饮、单品餐饮、网红餐饮、素食餐饮、跨界复合餐饮等。
零售类：潮牌、规划师品牌、品牌调集店、时髦买手店、日子方法体会馆、构思日子馆等。
日子服务类：专科诊所、药店、花店、旅行社、宠物服务、照相馆、理发馆、医院、地产服务机构等。
亲子类：儿童餐饮、儿童医疗、儿童运动馆、儿童科学馆、儿童书店、儿童理发等。
文创类：跨界复合店、展馆、画廊/画室、剧场/剧院、联合工作/众创空间、博物馆、手艺DIY、IP衍生品零售等。
休闲文娱类：运动馆、VR体会馆、专业球馆、海洋馆、主题乐园、密室鬼屋、射箭馆、射击馆、马术、蹦床馆、文娱集成店、射击馆、真人CS、演艺剧场。
❸新式品牌成调改主驱动，要点加码新式零售、跨界调集店
从TOP30项目2019年的新式品牌调整上看，6大业态均出现上调趋势；存量调改求“快”求“新”，新式品牌是优质的存量项意图调改首选项。
新式零售、跨界调集店上调起伏到达47%以上；零售大变局时期出现的全体特点是品牌级数进步以及新物种的引进。在品牌进步方面，迭代快时髦，引进轻奢、潮牌，添加美妆品类，有助拉动客流、进步客单价，优化全体运营水平。新物种方面，新零售、跨界体会调集店、无人零售等符合了新式干流购物方法，成为购物中心的新宠儿。
新式餐饮上调起伏达24.8%；新茶饮从一个小品类产品开展成连接品牌文明的体会空间，为各大商场引流吸金；而近年快速扩张的快时髦餐饮，凭仗产品和体会的移风易俗、以及亲民的价格，不断打破购物中心的餐饮翻台率，跃升成招调抢手。
高潜品牌：以品牌当时开店水平为条件，衡量其未来拓宽开店速度及质量的潜力空间；
高流量品牌：衡量品牌商场影响力相对同品类的抢先程度；
高承租力品牌：衡量品牌在购物中心开店可接受的最高租金水平。
❹美妆撑起零售首店三成份额，杭州项目成互联网品牌线下拓宽重地
TOP30中，2019年引进了首店品牌的项目过半数，共17个；在调入新式品牌时，稀缺性和论题传达力强的首店品牌，能为存量项目改写存在感。
从首店进驻数量上看，【重庆南坪协信星光年代广场】【深圳海雅缤纷城】占最优。【重庆南坪协信星光年代广场】2019年敞开世界美妆区，引进了多家重庆南区独家高化品牌；【深圳海雅缤纷城】本年的调整战略是把美妆品牌组合做宽做强，落户Erno Laszlo、完美日记等首店；一起引进有“室内迪士尼”之称的奈尔宝家庭中心，以及强化潮牌矩阵，落户安踏“九代店”。
从首店进驻等级来看，【上海静安嘉里中心】【杭州湖滨银泰in77】【上海月星举世港】【上海环贸iapm】【北京凯德MALL太阳宫】【上海凯德龙之梦虹口】，进驻了较多的全国甚至亚洲以及全球的首店品牌。这些项目在地域上首要坐落上海、北京等一线商业城市，唯【杭州湖滨银泰in77】位处二线城市，跟着杭州成为继北上广深后第五大互联网城市，很多互联网公司总部扎堆，渐渐的变多的全国性线上品牌首店都落子于此，如百草味·零食优选、网易考拉旗舰店。
从TOP30项目2019年引进的首店品牌来看，零售占较大份额，到达60%，餐饮占35%，儿童亲子占7%。值得重视的是，零售首店傍边35%为美妆品牌，“颜值经济”下，购物中心的调改重心，正往一线世界化妆品和“网红”美妆品牌歪斜。
02
存量调改范本扎堆北京，区域商圈调改力度增大，小体量商业灵敏焕新
❶北京存量调改范本上榜最多，天津、杭州跻身二线城市排头兵
TOP30中，北京上榜6个项目，占榜单总数20%；年头北京出台鼓舞首店品牌入驻方针，加快了老牌中心商圈品牌的活跃汰换；凭仗着城市位置的引领性和示范性，北京商业地产在立异消费形状、商场敏锐度等方面开展速度抢先全国。
天津、杭州均上榜3个项目，在二线城市中表现拔尖。近年，天津要点开展新式产业，建造金融立异运营示范区，百亿级、千亿级的优势企业纷繁进驻，高端人才的落户，加上立异力较强的营商环境，令天津的城市商业生机飙升，存量项意图提档晋级进入快车道。
典型项目如【天津友谊路新业广场】，所在的区域为天津大梅江区域标志性的大型城市归纳体聚集地，对城市商业晋级有示范性含义。定位为天津首家主题概念消费中心，商场涵盖了华润超市、耀莱成龙世界影城、儿童训练体会、时髦精品服装服饰、世界国内餐饮文娱等多种商业形状。
图片来自：天津友谊路新业广场
❷调改主阵地从市级商圈转移到区域商圈，老练商圈老旧物业调改需求火急
TOP30中，区域商圈上榜22个项目；跟着市级商圈的竞赛压力向区域商圈延伸，区域商圈存量项意图调改力度正在快速添加。
老练商圈上榜28个项目；老练商圈项目遍及开业时刻较长，物业老化、规划跟不上消费行为改变等问题凸显，商业急需从定位、业态、运营中寻求立异。
位列14的【天津友谊路新业广场】处于城市商业新商圈，项目将方针客群确定在周边3公里内的18-34岁中青年，以“社群化”界说消费类型，会集招引家庭日子消费和个人时髦消费。
图片来自：天津友谊路新业广场
❸小而美商业灵敏焕新，探究新社区形式；巨无霸项目调改可塑性较高
TOP30中，5-10万㎡项目上榜12个；在存量调改中，小型体量项目取得较高重视度，“小而美”、“接地气”成为商业风口，很多品牌房企开发区域型的项目产品线，并在调改中不断探究出新式社区的商业模型。如同属凯德置地的【北京凯德MALL太阳宫】【广州凯德广场·云尚】打造中高端区域型时髦日子广场；【深圳星河COCO City】归于星河商置“COCO”系产品线，定位为新式社区购物中心。英利世界置业的【重庆解放碑英利大融城】定位为区域性城市家庭时髦中心，以年青家庭为方针目标。
20万㎡项目上榜8个；大体量项目具有较强的辐射力，对多元化客群的消费意向敏感度更高；一起，该类项目调集多功用、业态，主题、场景可塑性高，焕新速度较快。
03
商业场景寻求体会化、IP化；规划强调集线可逛性、空间通透性
存量项目除了在定位、业态、品牌、运营等“软件”上完成“一年一小变，三年一大变”，其物理空间也依据调改时点进行“硬件改造”。
商业形式的场景改造：打破百货等老旧物业的空间体会硬伤，从头打造成以日子方法引领的商业空间；
泛文娱IP场景的打造：引进快闪/限时展演、文明艺术展陈、观影活动、人物现场等，透过持续性的IP运营，落地艺术场景和构思美陈，延伸周边产品和针对性营销；
客活动线的优化重组：可达性、可逛性更强的交通安排和动线规划，完成品牌商户的门店流量/价值最大化；
生态化的空间规划：选用绿色修建、节能计划、通透性原料，接入野外花园、艺术广场、开放式街区，打破室内和野外空间的隔阂。
典型案例如【天津友谊路新业广场】以“风、光、华”为主题概念，由日本AMD公司、新加坡缔博修建规划公司担任室内外规划，创始天津首个“主题概念”时髦消费中心。
图片来自：天津友谊路新业广场
广场总面积10万㎡，共6层，地下二层及房顶区域为大型停车场，很多的停车位为驾车顾客供给便当。
中庭的时髦感和通透感，在营建气氛的一起，丰厚了空间层次；从采光顶投射下的阳光，进一步进步了室内空间的明亮度；舒适漂亮的歇息区延长了顾客的停留时刻，让顾客放松心境。
2019年，一二线中心城市全面进入“存量年代”，品牌调改、空间运营是现在各大商业项目面对的一起课题。上榜项目以紧贴消费诉求的客群定位与业态品牌改造，更习惯消费日子形式的修建、空间、景观规划，在中心商圈中“差异包围”，招引更多优质品牌商视野，未来将引领存量商业新趋势。
