编者按：本文来自每日经济新闻，作者：吴若凡，36氪经授权转载
阅历了本年3、4月份的“小阳春”行情后，楼市逐渐降温。但大都企业仍是深信“本年成绩不会差”，因为多个城市接二连三的“土拍小高潮”骗不了人。
但进入三季度后，被视为楼市“晴雨表”的土地商场流拍频率上升，开发商的心思预期呈现了显着改变。从前被称为“拿地好时机”的四季度，10月份以来首要城市土地商场成交量同比削减、流拍增多。
有组织以为，地市趋势性的改变，体现出房企对部分商场现已“不买账”。因为现在关于房企来说，比盲目规模化更可怕的是拿地失误，所以大大都企业慎重度进步，调整拿地战略。
少了抢地的叫嚣声，多了理性的考虑，本年房企在土地侧的体现比较2018年有了显着改变，也给了商场颇多信号。
房企调整拿地战略
国家统计局多个方面数据显现，本年前10月房企土地置办面积18383万平方米，同比下降16.3%，间隔2018全年29142万平方米的土地置办面积尚有10759万平方米距离；土地成交价款9921亿元，同比下降15.2%。
事实上，进入2019年后，月度累计土地置办面积一直坚持着下降，其间前5个月降幅均超越33%；自6月份开端，降幅逐渐收窄，直至10月份同步下降16.3%。
从出售端看，本年1~10月房企全体出售成绩稳步增长，“银十”再发力，单月增速仅次“金九”，其间头部房企奉献最大。中指研讨院多个方面数据显现，本年前10月房企拿地金额排在前三的分别是万科、碧桂园和保利，金额分别为1476亿元、1224亿元和920亿元。
但10月份房企出资力度未能连续，拿地热心衰退，各能级城市的出资占比步入稳定时。事实上，进入下半年，就有万科、融创、富力等房企在半年成绩会上揭露表明，下半年要慎重拿地。
亿翰智库数据显现，10月份16家典型房企拿地底价成交的数量占41.7%，较9月份下降2.2%。其间溢价率50%以下的地块占比50.0%，环比下降了3.7个百分点；溢价率50%~100%的地块数量占比5.6%，较9月略有上升；溢价率高于100%的地块占比2.8%，相同进步了0.4个百分点。全体来看，土地成交溢价率稳中有升。
针对房企出资力度显着放缓，亿翰智库以为有两个原因：首先是房地产融资监管并没有一点放松，“金九银十”弱于从前，大部分房企受资金掣肘；其次是商场未来走势并不明亮，在资源有限的状况下，房企倾向于坚持理性和慎重的出资情绪。
中梁地产助理总裁陈建良则向《每日经济新闻》记者剖析以为，首要是供需联系发生了改变。尽管近几年当地政府大面积供地，但买家的购买力现已在前两年被透支，现在许多二三线城市现已由卖方转变为买方商场。
虚弱的需求使房企天然会愈加慎重，因为大面积供给，或许意味着更大的去化压力。“商场下行阶段，决心缺乏、预期缺乏心。”陈建良直言，另一方面，项目赢利过低也是房企拿地志愿不高的一个要素。
促销回款迎“小年”
房企的布局志愿度低，商场趋冷是土拍降温的首要的要素。与此一起，房企从中小城市撤离的速度也在加速，从三四线城市的流拍率来看，流拍数量仍然保持高位。
亿翰智库的多个方面数据显现，本年前10月，16家典型房企的出资金额同比增速普降，一线城市的拿地金额同比下降31.6%；中心二线城市的拿地金额同比下降6.5%，一般二线城市的拿地金额同比下降17.1%，三四线城市的拿地金额同比下降18.7%。
克而瑞研讨中心总经理林波表明，现阶段企业拿地大都卡在盈亏线上，以往在商场上行周期，房企能够斗胆猜测上扬空间，但这一切在限价面前都成了空想。
其表明，许多房企尽管手上有钱，可是不敢乱用；另一方面，土地价格并没有很显着的下调，当地政府土地出让价还在高位上，比较年头，尽管地价略有下滑，但单个城市还略有上扬，现阶段要想捡漏还为时过早。
陈建良也和记者说，一般来说，一个项目至少要想挣钱，至少得确保8个点的净赢利率。不能低于5个点，究竟许多房企都是高周转、高杠杆支撑起来的。有些战略性进入城市能够低一点。之所以是5个点，许多当地项目采纳的都是跟投制，假如低于5个点，关于个人来说便是赔本。
为应对商场下行趋势，房企也开端八仙过海各显神通。
三四线之王碧桂园也不再局限于低能级城市，转而提出了一到五线均衡布局，1800亿元的出资预算依据商场状况而定。
我国恒大将拿地规范进步为毛利在30%以上、净利率在15%以上，一起统筹自有资金，达不到规范的就不拿；中海是依照预算1350亿港元拿地，规范是毛赢利率15%、IRR是15%。
此外，融信我国提出不同城市建立不同规范，不拿高价地，经过合作开发削减资金压力；我国奥园则指出要发挥收并购优势，除了招拍挂之外，也同时重视三旧改造用地。
不过，58安居客首席房地产剖析师张波告知《每日经济新闻》记者，不可否认大势慎重，但在粤港澳大湾区、长三角、环渤海等热门城市群，仍然有房企在急进拿地，体现显着。因为这些房企重金布局的区域多在有强壮购房需求支撑的城市，项目本身的抗危险力也相对较强，因而全体危险相对较小。但有必要留意一下的是，假如本身持有的高价地块占比过高，则未来的危险亦不容忽视。
在去杠杆大政策下，房企的方法有两个，一是促销降价来交换迫切需要的现金，尤其是进入四季度后，渐渐的变多的房企推出各种促销，加大去库存速度；二是调整拿地节奏，躲避危险。
张波表明，2016~2017年的“地王”项目，大多还面临着出售困局，前局势下，房企就应该审时度势。全体来看，房企全体在土地商场已显着理性，拉动土地溢价率继续走低。尤其是负债率过高的房企，在本年都削减了拿地，乃至有的暂停拿地。
亿翰智库研讨总监于小雨表明，房企应该慎重出资，但也应该视区域具体剖析。出于求稳，房企出资早已开端渐渐回归一二线城市，现在一线的城市的出资占比（按面积算）根本稳定在5%的水平，估计未来呈现太大动摇的可能性不大。
于小雨以为，三四线城市的出资占比虽有所下降，可是也存在价值凹地，布局三四线城市的房企，应进步鉴别地块价值的才能，合理科学布局，防止资源的糟蹋。
