编者按：本文来自微信大众号魔都财观（ID：moducaiguan），作者魔都财观的观观，36氪经授权发布。
咱们对一个项目形象的好坏，大多来自于售楼处。
而对房子产品力的品鉴，底子也来自于对样板房的感触。
会来事的房企们在节省其他本钱的一起，都会大力投入样板房。由于聪明的操盘手都知道，这儿的投入能够以一敌百，协助项目去化。
用一句圈内的话来说，样板房再怎样花钱，都是不过火的。
可是，不知从何时开端，样板房越做越豪奢，越来越夸大，离实践交给规范也越来越远。
这段时刻，新房逢交房就必维权，大多也是由于购房者开始看了样板房很激动激动感动，而拿到房子之后才发现施工降标的风格仍然雷打不动。
所以今日我想给咱们整理下样板房里的那些小手段，咱们会用上海的一些项目举例，但里边逻辑是适用于全国的。期望对你有用。
许多朋友认为看样板房便是看户型，其实远没有这么简略。
第一个要留心的问题是，样板房建在哪里？
样板房的初衷是给购房者对户型和家居安置有个开始的形象，可是房企也会捉住这一点做些小文章。
咱们假如去踩过一些新盘，会发现样板房会一般造在这2个当地：
1.样板房建在实践楼栋内，有些乃至是工地里，需求带着安全帽才干进入；
2.样板房建在售楼处内，理由是便利客户或许工地安全等等。
咱们对建在实践楼栋内的样板间更有好感，由于所见即所得。你能够直观地感触到房间里的各个触点。关于精装交给的小区而言，能够直接理解为：能搬走的都不是你的，搬不走的满是你的。
但特别要留心的是建在售楼处内的那类样板房，有一些房企钻这个空子来做点“荫蔽工程”。
关于这种样板房，各位需求留心几点：
1.房间要害目标或许有差异。
比方面宽、层高之类的数据，某些房企假如把数据扩大份额的话，购房者底子无从查证。
假如日后交房发现有收支，房企也能够用制作样板间有修建工差这样的理由搪塞你，那是一点方法都没有。
2.得房率数据或许有收支。
层高面宽都能扩大，多造几平又有何不可？谁会带着激光测距每面墙都量一下呢，更何况有许多项目连相片都不让拍。
3.看不到实践景象。
无法得知未来凹凸楼层的采光差异有多大的一起，对窗外景象怎么、是否有噪音、临街、紧邻轨迹等不利因素。
当然，并不是说建在售楼处内的样板房就必定是坑，但仍是提示咱们多留一个心眼。
好，了解了样板房坐落方位的套路之后，在实践看房之前，我主张咱们仍是应该储藏一些必要的修建学和装饰常识，能够帮你洞悉他人看不到的东西。
咱们并不是想要变成设计师那样专业，只不过有7个要害点期望咱们必定要把握。
下面我把他们依照重要性从高到低顺次列示出来。事实上，咱们自己看新房和二手房，也会依照这些规范来衡量每个户型。
1.开间、进深和面宽。
开间指的是采光面横向排布的房间个数。咱们很重视客厅的面宽，指的是客厅东西向的间隔，进深指的是南北向的间隔。
咱们的经历是，开间数越多，进深越小，面宽越大，采光越好。举个比方，一套90-100平米的三房，好户型应该是南向3开间，客厅至少是4米面宽，全体进深大约是全体面宽的一半左右。
咱们能够看下图，便是3开间大面宽的好房子。
2.层高和净高。
层高是指楼板与楼板间的直接间隔；净高则是指铺完地板地暖以及吊顶之后的实践观感层高，要留心这一字之差所意味着的不同。
一般来说，层高在3.3至3.6米，归于顶豪产品，在3米至3.3米，归于高端住所，能够溢价。一般的住所层高在3米左右，净高在2.8米至2.9米左右，不能再小了。
3.得房率：
咱们都知道售楼处户型图都是修建面积，实践使用面积=修建面积*得房率，这个面积才是你真实能用到的部分。
现在的新房多为钢混结构的电梯房，这样的房子得房率控制在75%以上都是说得过去的。假如砖混结构的楼梯房，得房率应该高过80%。
不过咱们必定要留心的是，必须在寻求实践使用价值基础上，再考虑得房率。
比方像下面这样的户型，修建面积224平，实践191平，卧室10平米不到，尽管的得房率高达85%，但实践许多空间是糟蹋。
前面说的面宽、层高和得房率这三点，都是每天咱们实践寓居感触到的目标，看房时必定要花些心思了解下。
假如有或许的话，主张咱们看房时带个测距仪，某东179元就能买一个。
03接着给咱们说一些户型结构。
4.南北通透。
和东南亚不同，我国大部分地区仍是比较考究朝向的。
房间向南是最好，除此外最好客厅还要南北通透，这样在南北两边有能够直接构成对流穿堂风，透气通风比较好。
以下是上海徐泾的中骏天璟的户型图，规范的南北通。
5.动态分区：
动区是指会比较喧嚷或许首要的活动区域，比方客厅、餐厅、厨房等。静区首要便是指卧室。
目前市场主流产品是三房。三房户型首要分为飞机户型和动态别离。
飞机户型便是房间排布在客厅两边，一般小户型三房比较合适做成飞机户型。由于这样走廊的通道比较紧凑，利用率高。比方下图的上海泗泾的融创壹号第宅。
假如是真实的顶豪大户型，那就应该做成动态别离，必要的空间糟蹋能够营造出典礼感。
比方上海陆家嘴豪宅九庐，户型为了看江，大部分都将客厅厨房设置在北边，南边留给需求长时刻采光的卧室，构成了南北向的动态别离。
6.楼王景象
楼王是一般指坐落小区中心方位，非前后第一排，正对小区内景象。
不光是景象优势，楼王也契合风水学上好方位的说法。楼王背山面水，被周边的楼栋拱卫，正面开阔，财富和势能灌入。
所以咱们的主张是，假如自住的朋友，为楼王多付10%的溢价是能够承受的
比方上海唐镇的浦发檀府的样板房就建在楼王楼栋，100米栋距，观感开阔，看完立马就想下定的感觉情不自禁。
04好了，把握完这些户型常识之后，咱们总算能够进入样板房了，这才是魂灵拷问的时分，由于对房企而言，精装交给规范一直是被吐槽最多的。
7.精装交给规范。
咱们给咱们一些品牌规范做参阅，尽量买那些用好牌子家电的项目。
7.1新风地暖中央空调。
高端品牌：大金、东芝（中央空调+新风），威能地暖，Honeywell新风；
一般品牌：海林，美的，格力，海尔。
7.2厨电。
这儿包括抽烟机，煤气灶，冰箱，烤箱，洗碗机，酒柜以及咖啡机。
顶豪品牌：帝泽，嘉格纳，miele，smeg，vzug，AEG；
高端品牌：博世、西门子等；
一般品牌：方太、老板、等等等等国产。
再拿上海九庐来举例，它家用的是miele冰箱。
咱们能够看看miele的定价。
3万+买个冰箱，关于有些人仍是很垂青的。
7.3卫浴。
包括面盆、龙头、马桶、卫洗丽、浴霸、花洒、浴缸等等。
顶豪品牌：唯宝、grohe、hansgrohe、duravit等。
高端品牌：toto，kohler；
一般品牌：恒洁，箭牌，ROCA，美标
来看看唯宝的定价，一点点不含糊。
7.4开关面板、断路器、智能家居。
高端品牌：电气三咱们的施耐德、ABB、西门子；
一般品牌：公牛、正泰。
看到这儿，咱们提示咱们必定要留心的是，交给规范会有公示，别被样板房骗。
装饰清单会列在售楼处或许样板房前，记住留心看，长成下图这样。
然后还有这些要重视。
7.5阳台天台是否可封。
必定要问清楚阳台是否能够封，这个对定价仍是有些影响的。不能封阳台，相当于室内空间少了3个平米。
7.6样板房家具尺度。
咱们还要留心的是，样板房家具尺度是否有缩放嫌疑，形成假象。这儿主张咱们能够用手机里自带的AR测距功用，算一下知道了。
一般双人床宽不能少于1.5米，长度不能少于2米。柜子进深不能少于0.6米，高度不能小于1.8米。
下图是上海前滩晶耀名邸的样板间，主卧的床连1.4米都不到，缩放太显着。
7.7室内的储物空间。
样板房一般为了杰出空间感，很少会放置大型储物柜，但真实入住之后，咱们就会知道，居家过日子，储物空间有多么重要。
一个正常三口之家收纳需12m³，而规范五口之家需求20m³，所以实践咱们入住之后的家里应该是像下图那样，布满储物空间的。咱们在售楼处里振奋的一起，脑海里应该补一下这张图，幻想一下柜子遍及的场景，这才是将来入住家里的姿态。
图片来历：寓居进化论
05关于样板房里的这些小套路，我想到的大约便是这些。
最后送咱们三句话：
一个样板房做得非常好的房企，项目不见得会怎样样。
一个连样板房都做欠好的房企，项目必定会不怎样样。
一个看穿样板房套路的购房者，那成果必定很不相同。
