于凌罡与万通“分手”

另辟蹊径实质启动个人建房

　

　 一度陷于困境中的国内首例个人集资建房倡导者于凌罡最近很忙，曾在数月前兵败芍药居地块的个人建房计划重新启动，现在的目标已经锁定在即将于本月20日开始竞价的北京朝阳区工体4号地块的争夺上，而新计划中不再有先前意向合作伙伴万通的身影。


与国金为合作

　 位于工体北路的4号院用地，在东三环北路以内，长虹桥西南角，地处酒吧街，占地1.4万平方米，可建面积达4.63万平方米，是CBD所剩为数不多的黄金地块之一，最终能进入于凌罡的视线，得益于第一因为满足三环的位置要求，其次是体量适中，恰好满足200多户的个人团购要求。

　 然而，中心区域地块势必带动先期投入成本的增长，于凌罡并不回避这一现实，他告诉《第一财经日报》，土地加上建安到最后拿房，平均成本在9800元/平方米左右，如果测算大于这一成本底限，将放弃项目的角逐，这次由于凌罡团队“钦定”担纲项目成本全程监控的是国金管理咨询有限公司，后者曾经在CCTV新楼、地坛医院以及多个住宅项目上有着丰富管理经验。

　 “由于涉及到很多细节问题，国金是目前最好的选择。”于凌罡告诉记者，去年与万通合作委托建房的模式将不会出现，至少在此轮首个项目中；而至于向万通企业融资等环节，也已明确不再有任何可能。


45万元的集资门槛

　 而据于凌罡透露，现在可谈的融资方案有不少选择，主要来自一些金融机构的支持，要求参与合作建房者先期投入成本已从90万元降至45万元，于凌罡暗示，门槛大大降低的背后在于已经物色到强有力的金融支撑。

　 无论如何，即使是45万元的集资门槛，也是一笔不小的投入，这与团队创立之初满足购房人抵制暴利高价房等意愿背道而驰，对此于凌罡的解释是，合作建房最根本的是要展示房子的合理成本，拒绝暴利，就目前而言工体4号是最合适的，于凌罡不否认最终会将不少中低收入人群挡在门外。

　 据了解，朝阳区工体区域周边项目如当代万国城、海晟名苑等价格已在15000元/平方米以上，于凌罡认为，最后9800元/平方米的购房单价至少比周边同类项目要下降30%以上的幅度，而且通过成本控制管理还将降低成本。更重要的是要树立一个真实房产成本样本是最重要的，而不是这个楼盘是否属于高档。


坚定拿地决心

　 “从8月份芍药居项目到现在，我们一直在找地，曾先后谈了几十个项目，但并没有合适的，就适合集资建房的而言，招拍挂的地是最安全的，但是这部分地太少了，要是放弃这个机会就太可惜了。”于凌罡难掩志在必得的决心。

　 然而事实绝不像于凌罡想的如此简单，就在该地块挂牌当天，地块原属单位就出价竞标，而且还有不少房企虎视眈眈，“一切等到20号可见分晓。”准备好放手一搏的于凌罡已经安排好了整个计划，但总成本一定在9800元/平方米单价以内，至于拿地成本的底限是多少，于凌罡表示现在还不便透露。


　 搜房网大区总经理石军认为，就目前国内个人集资建房模式而言，拿地已经成为成败的最重要关键所在，在重庆、上海等大部分个人建房者深困于地产运作的拿地规则，而大连最终叫停个人建房的主要原因也是房管部门质疑建房主体不符现有政策，对于未来建设管理、质量、风险管理等依然存在变数。

　 业内普遍的看法是，房地产作为一个专业性极强的行业，由一群个体来对抗甚至取代专业房企团队的做法并不可能实现，而专业团队就是以赢利为目的，于凌罡最终与万通分道扬镳，显然以自住为目的和经营者之间存在分歧，拿地、融资、质量风险管理仍是难过的“关卡”。坚称集资建房可能性为零的潘石屹认为，即便奇迹发生，于凌罡拿地建房成功，也并不意味着这一模式可以复制。
责任编辑：王晓易_NE0011